Vivienda: tomando decisiones racionales

En el momento actual, más que nunca, es importante pensar bien las cosas antes de hacerlas.

Junto a los, cada vez más frecuentes, pisos por menos de 100.000 euros, se ofertan como chollazos estudios con plazas de garaje por 200.000. ¿Qué hacemos?

Lo primero contextualizar, que la bajada de precios se acelera es una realidad:

«Con esta reducción del 8,2%, la vivienda libre encadena tres trimestres consecutivos de caídas interanuales de precios, que en el segundo trimestre de 2009 fueron mucho más pronunciadas que en los dos anteriores

También tenemos confirmado que no sabemos cuanto van a seguir bajando:

Salgado: "no tengo ni idea" de cuando dejará de caer el precio de la vivienda

Partiendo de estas premisas hay que hacer números y comparar.

¿Merece la pena comprar un estudio nuevo de 30 metros cuadrados con plaza de garaje por 200.000 euros?

Mi respuesta es no. Rotundo. Ahora mismo pueden encontrarse pisos de segunda mano con 50 metros cuadrados por 90.000 euros en prácticamente todos los distritos de Madrid capital, incluso con ascensor, en buenas condiciones de habitabilidad y con acceso al transporte público.

Después de comprar uno de estos pisos nos siguen quedando 100.000 euros que bien podemos invertir en una plaza de garaje o bien dedicar a alquiler de vehículo cuando lo necesitemos... va en gustos.

Conviene recordar que el alquiler sigue bajando: 450 euros al mes en obra nueva... conviene seguir esperando unos meses, un 8% al año es más de lo que se paga en algunos alquileres.

segunda mano: fuertes bajadas después del verano

El pronóstico está claro. Todos los indicadores lo evidencian:

• La imagen muestra la campaña veraniega de una inmobiliaria como otra cualquiera. Todos los parabrisas del barrio con esta publicidad. Mientras algunos particulares y las entidades financieras siguen anunciando pisos similares a preciso superiores a los 120.000 euros.
• Llama la atención la incoherencia de los precios de los pisos, que oscilan, sin motivo aparente, de los 1888'88 euros el metro cuadrado hasta los 2198.
• Hasta hace poco se justificaba que los pisos pequeños debían ser mas caros, en términos relativos. En este anuncio, en proporción, el más barato es, precisamente, el más pequeño.
  
• Esta vez se anuncian abiertamente como inmobiliaria, no se trata de un vulgar anuncio trampa.
• De la destrucción de empleo y la pérdida de poder adquisitivo de las familias no hablo.
  

La situación empieza a achuchar el mercado. Para cuando vuelvan de las vacaciones, los anunciantes particulares que tengan intención de vender sus pisos y revisen el precio tendrán que atenerse a la realidad del mercado. Las inmobiliarias, con sus gastos publicitarios, sus comisiones, el mantenimiento de los locales y demás... anunciando pisos a la venta por debajo de 2.000 euros el metro cuadrado, que era el precio de mercado del verano pasado... las entidades financieras acumulando pisos cada vez más deprisa...

Veo un septiembre de bajadas apresuradas y octubre plagado de ofertas de segunda mano a 1.500 euros el metro cuadrado: pisos de 60 metros cuadrados por 90.000 euros... lo dicho, como te descuides el tuyo se queda sin vender.

Seguirá bajando. Cada vez más oferta.

Un principio básico en economía es que con una demanda cada vez más deteriorada y la oferta creciendo, el resultado son precios cada vez más bajos. El asunto del precio de la vivienda es complejo y requeriría soluciones adaptadas a los tiempos que corren. Pero, por si alguno tenía dudas, los que toman las decisiones tienen el criterio un poco alejado de la realidad:

"Es lo previsto en el plan general de 1997. Y ahí se calificó todo el suelo que había. Ahora no tiene sentido definir si son muchas o pocas. Esto se tendría que haber planteado entonces. Pero a la ciudad de Madrid le faltan 250.000 viviendas", explica la concejal de Urbanismo, Pilar Martínez. "Otra cosa es que el momento sea el que es. Ahora hay un stock porque se ha construido más de lo que se podía comprar. Una vez se haya vendido, y para eso tenemos muchos años, volverá a haber demanda", insiste la concejal de Urbanismo.

La noticia es:

Madrid planea pisos para medio millón de vecinos: Valdecarros y los futuros desarrollos suman unas 180.000 nuevas viviendas

Como hay pocos pisos, nuevos y de segunda mano, vacíos y sin encontrar comprador, el mercado saca otros 180.000 más durante los próximos años. Desde luego que no es difícil de justificar que de aquí a 2011 el precio bajará un 30%.

Es más, el sentido común invita a pensar que mucha segunda mano que ahora parece un chollo en unos meses estará fuera del mercado, sin posibilidad de encontrar comprador a precios de más de 5 cifras.

El que tenga dinero puede esperar mejores ofertas y el que no lo tiene puede ahorrar mucho optando por el alquiler.

Por cierto, en Valdecarros 450 euros al mes obra nueva.

alquiler a un precio razonable: 5'6 euros/metro/mes

Sí, el alquiler cada día está más interesante. El último anuncio que he encontrado es de un piso a 5'6 euros el metro cuadrado al mes. Nuevo. 540 euros mensuales por un piso de 80 metros cuadrados. Valdecarros, en el madrileño ensanche de Vallecas.

Es una zona con bastante oferta y competencia. Supongo que los vecinos tomarán nota: si se alquila pronto es señal de que el precio de mercado es ese y el que pida más tiene pocas posibilidades de alquilar en la zona. Si no se alquila tal vez hay que seguir bajando los precios.

El dato es un poco engañoso, pero da idea de por donde va la tendencia e invita a reflexionar. La descripción precisa del piso, según el anuncio, visto en idealista, es:

• 80 m² construidos, 61 m² útiles
• promoción de obra nueva
• calefacción individual
• agua caliente individual
• con ascensor

La reflexión es ¿merece la pena comprar un piso sólo por que lo podamos pagar?

Haciendo unos cálculos simplistas:

• Para el comprador normal, si el mercado sigue a la baja conviene esperar. Al año el alquiler sale por 450 X 12 = 5400. Para un piso de 200.000 euros, la bajada de un conservador 5% anual supone 10.000 euros. El alquiler es ahorro. Con la ventaja de poder cambiar de piso según las necesidades de cada momento.
  

• Para el inversionista, meter sus ahorros en un piso de 50 metros cuadrados y reformarlo para ponerlo en condiciones atractivas de habitabilidad puede costarle por unos 120.000 euros. A un rito de 5.400 euros al año tardaría unos 22 años en recuperar la inversión.

Lo dicho, no creo que sea el momento de comprar y menos en estas fechas veraniegas y vacacionales. Eso sí, es un engaño pensar que si no se vende se alquila o intentar esperar una oferta mejor, la que tengas es buena, vende ahora que puedes.

Lo dejo otra temporadilla

Me vais a perdonar con tanto ir y venir, pero es que como un no se gana las lentejas escribiendo blogs, pues no puede dedicarle todo el tiempo que le gustaría. Sí, si alguien está dispuesto a pagarme por escribir escucho ofertas.

El tema es que en estas fechas veraniegas y pre vacacionales el mercado inmobiliario entra en una situación bastante ridícula. El que vende está pensando en la playa, el que compra sabe que en cuanto empiecen a acortar las horas de sol el optimismo empieza a disminuir... Total que paso de malos rollos y pospongo la búsqueda.

Quedo a la escucha, por si alguien quiere ofertar algo, insisto, incluso un complemento a la nómina por bloguear en un portal inmobiliario o de cualquier otro tema. También hago fotos. En el terreno inmobiliario los objetivos para septiembre son alquiler entre 400 y 500 euros mínimo 2 habitaciones y 60 metros cuadrados, cerquita del metro. Para compra lo mismo, pero con terraza, dentro de la M-40 y preferiblemente en la zona este de la capital... alrededor de 1500 euros metro cuadrado. Todo esto revisable: el futuro suele ser distinto de lo que preveemos.

Esta vez no cierro los comentarios, pero no prometo contestar inmediatamente.

Analizando www.vendocasaenepocadecrisis.com

www.vendocasaenepocadecrisis.com es la web de una persona que quiere vender su piso.

La he conocido a través de una respuesta aun comentario en la entrada ¿Qué casa puede comprar un “mileurista”?: Algo pequeño de un blog comercial que ya comentaremos otro día...

Parece que "propietario en crisis" se ha apuntado a la idea de utilizar la web para vender su casa. La iniciativa es interesante, pero la página en cuestión tiene bastantes cosas que criticar. No es un análisis en profundidad, pero aquí dejo algunos consejos (tan malos como cualquier otro) por si alguien las quiere leer:

• Anonimato: se trata de "un propietario particular que vendo mi casa" ¿por qué no pone ningún nombre? no hablo de identificarse con nombre, apellidos y DNI. Un nombre le daría un aire mucho más personal y generaría más confianza, incluso animaría a llamar. Que no aparezca el nombre, bien en la presentación "soy paquito y estoy intentando vender mi casa" o en los datos de contacto "mi número es este, por cierto, mi nombre es paco, encantado de conocerte", da un tufillo a rollete comercial que no veas. Y hace pensar ¿es la casa de un particular o es un anuncio trampa de una inmobiliaria?
  


• Dominio: en los tiempos que corren, hay que elegir bien las palabras. Vender no es lo mismo que ofrecer. Y en esa web se ofrece un piso, ya veremos si se vende.
  


• Comentarios: si utilizas un sistema de publicación como wordpress, ¿qué menos que abrir los contenidos para que admitan comentarios? Sí, la web tiene una partado de contacto, pero no creo que nadie llame al vendedor si no tiene, al menos, intención de visitar la casa. La opción de dejar comentarios a cada uno de los contenidos ayudaría al vendedor a recibir información que le ayudaría a entender por qué su piso sigue sin venderse.
  


• Enlaces: está muy bien enlazar información sobre el municipio donde se ubica la vivienda, incluso ofrecer información sobre hipotecas, pero denota cierta falta de visión en cuanto a la situación del mercado. El problema no son las hipotecas, son los salarios. Yo incluiría, al menos, otros dos tipos de enlaces: uno al anuncio de la casa en otros portales inmobiliarios, de modo que el potencial comprador pueda comprar con lo que se mueve en el mercado y convencerse de que mi producto es el que tiene que comprar. Otra categoría de enlaces sería la destinada a interesar al comprador por la zona donde está el piso: asociaciones vecinales o empresariales, actividades, patrimonio cultural... el común de los mortales sabemos que Seseña es un secarral en mitad de ninguna parte cuajado de pisos sin vender ¿por qué debería dejar mis ahorros presentes y futuros en esa vivienda?
  

Lo dicho, con más tiempo se podrían sacar más cuestiones, pero esto no es un servicio de asesoramiento a anuniciantes (al menos no sin una oferta de por medio). Espero que el vendedor tenga suerte y encuentre alguien que le compre, de momento ya tiene un enlace más a su página y puede que algunas visitas más para esa web.

De mayor quiero ser bloguero profesional

Lo dicho:

El concejal de CiU en el Ayuntamiento de Barcelona Jaume Ciurana avisó hoy de que mantener el blog del alcalde, Jordi Hereu , cuesta más de 315.000 euros anuales, una inversión que vio desproporcionada en relación a su contenido e incidencia social.